bgh untervermietung
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung haben. Dieser Anspruch besteht, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entstanden ist, beispielsweise durch veränderte persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse. Typische Fälle sind finanzielle Engpässe, der Zusammenzug mit dem Partner oder ein vorübergehender berufsbedingter Ortswechsel. Der Vermieter darf die Zustimmung nur verweigern, wenn wichtige Gründe in seiner Person, im Verhalten des Untermieters oder in den Bedingungen der Untervermietung dagegensprechen.
Nein, nach der BGH-Rechtsprechung darf der Vermieter die Untervermietung nicht willkürlich oder ohne triftigen Grund ablehnen. Wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt, muss der Vermieter konkrete und nachvollziehbare Gründe für seine Ablehnung darlegen. Solche Gründe können etwa eine Überbelegung der Wohnung, begründete Zweifel an der Zuverlässigkeit des Untermieters oder eine drohende Verschlechterung der Mietsache sein. Die bloße Befürchtung, dass Probleme entstehen könnten, reicht dabei nicht aus. Bei ungerechtfertigter Verweigerung kann der Mieter die Erlaubnis gerichtlich durchsetzen.
Die Erlaubnis zur Untervermietung ist nach BGH-Rechtsprechung grundsätzlich personengebunden und bezieht sich nur auf die konkret benannten Untermieter. Wenn der ursprüngliche Untermieter auszieht und ein neuer einziehen soll, muss der Hauptmieter erneut um Erlaubnis bitten. Der Vermieter kann auch eine zunächst erteilte Erlaubnis widerrufen, wenn sich die Verhältnisse wesentlich geändert haben oder wichtige Gründe neu hinzugetreten sind. Eine pauschale Erlaubnis zur Untervermietung an beliebige Personen muss der Vermieter nicht erteilen. Der Mieter sollte daher bei jedem Wechsel des Untermieters die Zustimmung des Vermieters einholen.
Der BGH hat klargestellt, dass der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung nicht von der Zahlung eines Zuschlags zur Miete abhängig machen darf. Wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt, muss der Vermieter seine Erlaubnis ohne zusätzliche finanzielle Forderungen erteilen. Allerdings kann der Vermieter unter bestimmten Umständen eine angemessene Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung verlangen, wenn durch zusätzliche Personen nachweislich höhere Nebenkosten entstehen. Eine generelle Mieterhöhung oder ein Gewinnanteil an der Untermiete steht dem Vermieter jedoch nicht zu.
Eine Untervermietung ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters stellt einen erheblichen Vertragsverstoß dar und kann zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen. Der BGH hat mehrfach bestätigt, dass unerlaubte Untervermietung ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung sein kann, insbesondere wenn der Mieter nach einer Abmahnung sein Verhalten nicht ändert. Allerdings muss auch hier der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachtet werden – eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung ist nur bei besonders schwerwiegenden Verstößen gerechtfertigt. Im Falle einer Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung haftet der Hauptmieter auch für eventuelle Schäden, die der Untermieter verursacht hat.